양도소득세 과세와 비과세, 감면 대상

[ 목차 ]

1.  양도소득세란?
2.  양도소득세 과세대상
3.  양도소득세 비과세 ·감면조건

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부동산 호황기가 언제 있어나 싶을 정도로 하락장을 이어가고 있는 요즘 부동산을 파는 분들이라면 양도소득세를 정확히 알아야 돈이 내게 실질적으로 얼마나 떨어지는지 알수있습니다.

 

양도소득세란?

개인이 가지고 있는 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 소득을 과제대상으로 보고 부과하는 세금입니다.

과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 소득에 대하여 일시에 양도시점에 과세하며 만약, 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

양도소득세 과세대상

 

[ 양도소득세가 과세되는 자산의 범위 ]

부동산	토지	지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것
	건물	건물에 부속된 시설물과 구축물 포함
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리	아파트당첨권, 분양권, 분양신청접수증, 상가분양권
		조합원 입주권
		지방자치단체 한국토지주택공사가 발행하는 토지상환채권
		한국토지주택공사 등이 발행하는 주택상환채권
		부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급받은 상태에서 양도하는 권리
		주택청약증서 통장이나 공유수면매립허가권
	부동산을 사용할 수 있는 권리	지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
기타 자산	사업용 고정자산(토지,건물)과 함께 양도하는 영업권
	사업용 부동산과 함께 양도하는 이축권
	특정시설물 이용권 및 회원권(골프 회원권, 콘도미니엄 회원권 등)
	부동산 관련 주식	과점주주가 소유한 부동산 과다보유 법인의 주식
		특수업종을 영위하는 부동산 과다보유 법인의 주식
주식관련자산	주권상장법인의 주식	대주주가 양도하는 주식 대주주에 해당하지 않는 자가 증권시장에서의 거래에 의하지 않고 양도하는 주식
	주권 비상장법인의 주식	모든주주
	국외주식	상장법인의 주식	국내 주식에 합산하여 과세
파생상품	국내ㆍ외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
	차액결제거래 파생상품(CFD)
	주식워런증권
	국외 장내 파생상품
	경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리

양도소득세 비과세ㆍ감면 조건

 

[ 비과세 조건 ]

 

세대원 전부가 양도일에 현재 보유한 주택 수가 1채를 보유하고 2년이상 보유한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

- 양도 당시 실거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

- 17.08.03. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거ㆍ상업ㆍ공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다.

ㆍ 상속으로 인한 2주택일 경우 상속받은 날로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

ㆍ 부모님 봉양을 위해 합가하는 경우 일시적 1가구 2주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

    (부모중 한분은 반드시 60세 이상이어야 하며, 합가 이후 10년 이내에 처분해야 합니다.)

ㆍ 결혼으로 2주택자가 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

ㆍ 보유기간 2년이 상 + 조정지역 2년 실거주인 경우 조정대상지역에서 해제되어도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

ㆍ 주택가격 12억원 이하의 경우 매도자와 매수자가 계약서에 적은 금액을 말합니다.

 

 

[ 감면되는 조건 ]

 

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족할 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

장기특별공제로 집을 오랫동안 보유했다가 매도하는 경우 투기꾼에서 먼 사람이라고 보고 보유 및 거주 기간만큼 양도소득금액을 일정비율 공제해주는 제도입니다. 매도금액과 매수금액의 양도차액의 일부를 공제하여 과세표준을 계산해주겠다는 의도로 보면 됩니다.

 

2023년 양도소득세 세율 계산법