전세사기로 피해를 보는 임차인들이 요새 너무 많아져서 안타까운데요. 등기부등본을 확인하고 확정일자를 신청했음에도 임대인이 다음날부터 효력이 발생하는 점을 악용해 임대한 주택을 근저당 실행하여 빌려준 은행이 1순위가 되고 임차인이 2순위가 되어 피해를 보게 되어 전세사기로 이어지는 경우입니다. 이에 국토교통부에서 5대 은행과 전세사기 방지에 힘을 모은다고 합니다. 이 내용에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다
3월 23일 국토교통부(장관 원희룡)과 KB국민은행, 신한은행, 하나은행 NH농협은행, 한국부동산원과 전세사기 방지를 위한 시범사업 추진 업무협약을 체결했습니다. 기존 우리은행과 더불어 4개 은행이 추가로 참여해 시중은행 5곳으로 시범사업 대상이 확대되었습니다.
전세사기 예방 대책마련
업무협약 주요안
전세사기 방지를 위한 확정일자 정보연계 시범사업 업무협약(MOU)
기관별 역할
국토교통부 : 부동산거래관리시스템 제도운영 및 시스템 총괄합니다.
4개 은행 : 주택담보대출 심사 과정에서 확정일자 부여 현황 확인 후 대출 실행합니다.
한국부동산원 : 4개 은행에 확정일자 부여 현황 제공합니다.
업무협약 자세한 내용
이번 업무협약은 지난달 발표한 전세사기 예방 및 피해 지원방안의 후속조치로 임차인의 대항력 효력이 발생(전입신고 익일 0시) 하기 전에 임대인이 선순위 주택담보대출받는 경우 임차인의 보증금 보호가 취약해지는 사례를 방지하기 위한 것으로 은행이 주택담보대출을 실행할 때 한국부동산원에서 제공하는 확정일자 정보를 확인하고 임차인의 보증금을 감안하여 대출을 실행하는 사업입니다.
대항력 발생 예시 그림을 보게 되면 3월 23일에 계약 후 6월 23일에 이사를 하고 당일 오후 1시에 전입신고를 합니다. 대항력 요건은 완성되었지만 법적 효력은 11시간 뒤인 6월 24일 0시에 발생합니다. 이 문제는 11시간 사이에 임대인이 이 주택을 담보로 담보대출을 받으면 즉시 효력이 발생하게 되어 선순위 채권이 세입자의 보증금이 밀리게 됩니다. 결론은 세입자가 먼저 대항력 효력을 완성했지만 효력 발생 전이기 때문에 이 사이에 집주인이 몰래 대출을 받고 등기를 하면 임차인의 담보 순위도 후순위가 되고 담보액도 줄어들게 됩니다. 이에 따라 문제가 생겨 보증금을 못 받고 경매에 들어가면 보증금 전액이 아닌 일부만 돌려받을 수도 있게 됩니다.
시범사업 구조(예시)
구조 대출심사 시 보증금 고려(대출액≦시세 ×LTV, 대출액＋보증금≦시세)
예시 시세 10억, 대출신청 7억, 후순위 보증금 5억
- 기존 : LTV만 고려 시 7억 대출
- 개선 : 보증금까지 고려해 대출액이 5억 원으로 감소
각 은행별로 대출상품 적용 범위 등 세부기준, 시범적용에 관한 사항 마련하여 시행 예정입니다.
국민은행은 기존망을 활용해 5월부터 시범사업을 먼저 시작하고 신한은행, 하나은행 NH농협은행은 부동산원이 신규 연계 시스템을 구축해 7월부터 개시합니다.
이번 전세사기 예방을 위한 대책마련으로 5대 은행이 힘을 모아 임차인이 대항력 효력이 다음날 자정에 발생한다는 점을 악용하는 전세사기를 근절하는데 많은 도움이 될 거라 생각합니다.